IMMOBILIER ET ELECTIONS : FAUT-IL ACHETER OU VENDRE AVANT LA PRÉSIDENTIELLE ?

L'attentisme électoral : un réflexe bien réel

À l'approche de chaque élection présidentielle, un phénomène revient comme une horloge : l'attentisme. Une partie des acheteurs et des vendeurs met ses projets en pause, dans l'attente de connaître l'issue du scrutin et ses conséquences éventuelles. La crainte principale n'est pas politique au sens partisan — elle est fiscale : peur d'un changement de règles sur la plus-value, les droits de succession, la fiscalité locative ou les avantages liés à l'investissement.

Ces craintes sont souvent surestimées, parfois même totalement fantasmées — les grandes réformes fiscales annoncées en campagne se concrétisent rarement telles quelles, et jamais du jour au lendemain. Mais en immobilier, la psychologie compte autant que les faits : quand une partie du marché décide d'attendre, cela suffit à modifier le rythme des transactions. Comprendre ce mécanisme, c'est déjà se donner une longueur d'avance sur ceux qui le subissent sans le voir.

Ce que disent réellement les chiffres

Une étude du Crédit Foncier, portant sur sept élections présidentielles de 1974 à 2012, a mis en évidence un cycle assez net. L'année qui précède le scrutin affiche une hausse moyenne des transactions de +4,6 %. L'année de l'élection elle-même marque au contraire un recul moyen de −3,8 %. Puis l'année suivante enregistre une reprise de l'ordre de +2,3 %.

Le schéma se lit facilement : les projets s'accélèrent avant le scrutin, se figent pendant, puis repartent après, une fois l'incertitude levée. Sur les sept élections étudiées, six ont bien vu les transactions fléchir l'année du vote — le record revenant à 2012, avec une chute de −11,6 %. De quoi donner du crédit à la fameuse « malédiction des années électorales ».

Mais attention : ce n'est absolument pas une loi

Voilà le point que la plupart des articles oublient de préciser : cette tendance est une moyenne statistique, pas une fatalité. Et elle s'est déjà trompée spectaculairement. En 2017, année d'élection, le marché a fait tout l'inverse de la théorie : +7,7 % de ventes, un record historique de 900 000 transactions franchi dans l'année, et une confiance des ménages au plus haut depuis dix ans. L'élection de 2002 avait elle aussi échappé à la règle, avec des ventes en hausse.

La leçon est claire : le calendrier électoral n'est qu'un facteur parmi d'autres, et rarement le plus puissant. Quand les taux de crédit sont favorables et que la confiance est là, ils l'emportent largement sur la nervosité électorale. Quand ils se dégradent, l'élection ne fait qu'amplifier un mouvement déjà enclenché. Autrement dit : ce n'est pas le scrutin en lui-même qui fait le marché, mais le contexte économique qui l'entoure. Se décider uniquement en fonction du calendrier électoral serait une erreur de raisonnement.

Un effet sur les volumes, bien plus que sur les prix

Il faut aussi distinguer deux choses que l'on confond souvent : le nombre de transactions et le niveau des prix. L'attentisme électoral agit d'abord sur les volumes — combien de biens changent de mains — bien davantage que sur les prix eux-mêmes. Un marché qui ralentit quelques mois ne signifie pas un marché qui s'effondre : cela signifie simplement moins de ventes, avec des prix qui, eux, restent globalement stables.

Pour un vendeur, cela veut dire qu'un ralentissement temporaire des transactions n'est pas une raison de brader son bien. Pour un acheteur, cela signifie qu'espérer une chute des prix juste après une élection relève le plus souvent du vœu pieux. Les prix de l'immobilier répondent à des forces de fond — offre, demande, taux, démographie — qui ne se retournent pas au rythme d'un calendrier électoral. Cette nuance change complètement la façon d'aborder son projet.

Le cas particulier de la Haute-Savoie

Notre marché possède une caractéristique qui atténue fortement l'effet électoral national : il est largement porté par une demande qui dépasse le cadre franco-français. Plus de 110 000 frontaliers travaillent en Suisse avec des salaires en francs suisses ; une part importante du parc est constituée de résidences secondaires ; et une clientèle internationale — belge, britannique, néerlandaise, moyen-orientale — achète ici pour le cadre et la qualité de vie, bien plus que pour des considérations de politique fiscale française.

Ajoutez à cela une offre structurellement rare, contrainte par la géographie et les règles d'urbanisme de montagne, et vous obtenez un marché nettement moins sensible aux cycles électoraux que celui des grandes métropoles françaises. L'attentisme existe, bien sûr, mais il y est amorti par des moteurs de demande qui, eux, ne votent pas à la présidentielle française. C'est l'une des forces discrètes du marché haut-savoyard : sa relative déconnexion des soubresauts nationaux.

Alors, faut-il agir avant ou après ?

Nous sommes aujourd'hui dans la configuration la plus favorable du cycle : l'année qui précède le scrutin d'avril 2027, statistiquement la plus dynamique, celle du fameux +4,6 %. Pour un vendeur, c'est une fenêtre intéressante : les acheteurs qui veulent conclure avant l'incertitude sont actifs, motivés et présents sur le marché. Vendre dans les mois qui viennent, c'est s'adresser à une demande engagée plutôt que d'attendre l'éventuel ralentissement de l'année électorale.

Pour un acheteur, le raisonnement est plus nuancé. Attendre « l'après-élection » dans l'espoir de prix plus bas est un pari risqué, que l'histoire récente dément souvent — et pendant que vous attendez, les biens qui vous intéressent se vendent à d'autres. En revanche, la période qui précède un scrutin peut offrir un climat de négociation un peu plus ouvert avec les vendeurs pressés d'aboutir. Le bon réflexe reste le même quel que soit le calendrier : acheter un bien de qualité, au bon prix, quand votre situation personnelle et votre financement sont prêts — pas quand un agenda politique vous y invite.

La vraie conclusion : ne surinterprétez pas le calendrier

L'année électorale a un effet réel mais modéré, surtout sur les volumes, et il ne se vérifie même pas à chaque fois. Le laisser dicter seul une décision aussi structurante qu'un achat ou une vente immobilière serait une erreur. Les vrais déterminants de votre projet restent votre situation personnelle, votre capacité de financement, et la qualité du bien concerné — pas la couleur du prochain gouvernement.

Cela dit, si vous aviez déjà un projet en tête, le contexte actuel — l'année qui précède le scrutin, avec un marché haut-savoyard solide et une demande soutenue — constitue une fenêtre plutôt favorable pour passer à l'action, côté vendeur comme côté acheteur. Non pas à cause de l'élection, mais parce que les fondamentaux, eux, sont au rendez-vous. Le meilleur moment pour agir, ce n'est jamais une date sur un calendrier électoral : c'est celui où votre projet est prêt.

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