PLUS-VALUE IMMOBILIERE: COMMENT EST-ELLE CALCULÉE ?
Le principe de base : 36,2 % sur la différence
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du bien. Sauf exonération, elle est taxée à 36,2 %, soit 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Mais ce taux s'applique rarement en l'état : plusieurs ajustements viennent réduire la base imposable.
Un prix d'acquisition que l'on peut majorer
Le prix d'achat initial peut être augmenté des frais d'acquisition (forfait de 7,5 % ou montant réel) et des travaux réalisés — au forfait de 15 % au-delà de 5 ans de détention, ou sur justificatifs. Plus le prix d'acquisition majoré est élevé, plus la plus-value imposable diminue.
L'abattement pour durée de détention : le levier principal
C'est ici que tout se joue. À partir de la 6e année de détention, un abattement progressif s'applique — selon deux barèmes différents pour l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Résultat : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans. Entre les deux, chaque année supplémentaire allège la facture.
Les cas d'exonération à connaître
La vente de la résidence principale est toujours totalement exonérée. D'autres cas existent : cession inférieure à 15 000 €, retraités ou invalides sous conditions de revenus, non-résidents sous certaines conditions, ou encore réinvestissement de l'indemnité dans les 12 mois en cas d'expropriation. Une surtaxe progressive (2 % à 6 %) s'applique en revanche sur les plus-values nettes supérieures à 50 000 €.
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